PARTENAIRE ÉDITION QUÉBEC
L’autocotisation en immobilier : une stratégie d’évaluation fiscale essentielle pour les promoteurs
L’autocotisation en immobilier est une approche qui soumet le constructeur, qu’il bâtisse un immeuble locatif ou en confie la réalisation, au même régime fiscal qu’un acheteur d’immeuble résidentiel neuf destiné à la location. En droit fiscal québécois et canadien, ce régime permet au promoteur de calculer lui-même le montant d’impôt ou de taxe à payer, ou à réclamer en remboursement, en fonction de la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble nouvellement construit.
Le concept de l’autocotisation et l’évaluation des biens
L’autocotisation repose sur l’estimation de la JVM, c’est-à-dire le prix que paierait un investisseur pour acquérir l’immeuble d’habitation construit, incluant le terrain, le bâtiment, les coûts de construction, et le profit du constructeur. Ce marché « primaire » synthétise la valeur des biens immobiliers à partir des coûts réels de production. La rentabilité future du projet reste cependant incertaine et sera dictée par l’évolution du marché.
Les taux de taxes et ristournes en vigueur
Les promoteurs doivent s’acquitter de la TPS et de la TVQ sur la JVM de l’immeuble. La TPS est de 5 % de la JVM, avec une ristourne pouvant atteindre 6 300 $ par unité lorsque la valeur est comprise entre 350 000 $ et 450 000 $. Pour la TVQ, le taux est de 9,975 %, avec une ristourne maximale de 7 182 $ par unité pour des valeurs entre 200 000 $ et 225 000 $. Par ailleurs, le 14 septembre 2023, le gouvernement a annoncé une bonification du remboursement de la TPS pour encourager la construction locative, réduisant ainsi le poids de l’autocotisation de 10-12 % à environ 7-8 % des coûts totaux pour les projets admissibles.
Date de paiement et méthode de calcul
Le paiement des taxes est dû le dernier jour du mois suivant la date d’autocotisation, qui correspond à l’achèvement des travaux à 90 %, au transfert de la possession de l’immeuble ou à l’arrivée du premier locataire. Recourir aux services d’un expert et obtenir un rapport d’évaluation réalisé par un évaluateur agréé est vivement recommandé, car il constitue une preuve objective pour Revenu Québec. Ce rapport, basé sur des méthodes d’évaluation reconnues, offre des assises solides au calcul de la JVM et optimise la conformité fiscale.
Conclusion
La maîtrise de l’autocotisation est un outil indispensable pour les promoteurs immobiliers qui souhaitent garantir la conformité fiscale de leurs projets tout en optimisant les coûts liés à la TPS et la TVQ. La collaboration avec des experts en évaluation assure une transparence dans les calculs et favorise une meilleure maîtrise des coûts financiers de l’investissement immobilier.
par Sabrina Bilodeau, É.A.
GDA – Services immobiliers intégrés
et Amélie Picard, É.A.
GDA – Services immobiliers intégrés
