Vérifier le zonage d’une propriété avant d’en faire l’acquisition
Lors d’un potentiel achat immobilier, nous nous attardons en général à vérifier l’état de la propriété et les conditions de vente. Un autre aspect important pourrait impacter notre choix : le zonage.
Le zonage, qu’est-ce que c’est? Il s’agit d’une division du territoire en zones. Cela permet de fixer des règles, des normes et des critères d’évaluation afin d’encadrer les constructions, l’usage des bâtiments et des terrains sur le territoire.
Dans une fiche de zonage, on retrouve les règles d’urbanisme suivantes :
– La (ou les) catégories(s) d’usage : commercial, résidentiel, industriel, ou encore institutionnel, avec des précisions telles que le nombre maximum d’unités, ou encore le type de commerces autorisés
– La hauteur
– Le nombre d’étages
– La densité
– Le taux d’implantation au sol (avec souvent des précisions sur les marges)
– Les dispositions particulières
– Autres informations
Comment trouver le zonage d’une propriété?
Les informations sur le zonage se trouvent en général sur les sites Web des arrondissements, dans la catégorie Aménagement et urbanisme, puis dans la section Plan d’urbanisme. Une carte des zones est disponible. Il suffira d’identifier le numéro de la zone où se trouve la propriété, puis d’aller chercher au Service de l’urbanisme la fiche correspondante.
À Montréal, la majorité des arrondissements ont souvent des cartes interactives qui sont très faciles à utiliser. Le plus simple est de faire une recherche sur Google avec les mots-clés carte interactive suivis du nom de l’arrondissement où se trouve la propriété. En ajoutant ensuite l’adresse de la propriété, on est dirigé directement vers la fiche de zonage correspondante.
Le zonage peut-il aider à la prise de décision d’achat?
Qu’il s’agisse d’un investissement ou d’un achat personnel, le zonage peut-être un facteur très décisif.
Exemple 1
Un investisseur immobilier veux faire l’achat d’une maison de ville pour la transformer en triplex afin d’augmenter ses revenus potentiels. En vérifiant le zonage, il se rend compte que le zonage ne permet que deux unités sur ce lot. L’impact est donc immédiat dans son analyse financière.
Exemple 2
Un particulier intéressé par l’achat potentiel d’une maison a besoin d’ajouter un étage ou un agrandissement pour accueillir toute sa famille. Malheureusement, après avoir vérifié le zonage, il constate que la hauteur maximale et l’implantation au sol autorisées sont déjà atteintes. Dans ce cas-ci également, le zonage impacte directement sa décision d’achat.
Peut-on créer de la valeur grâce au zonage?
Oui, dans certains cas. S’il est vrai qu’on se contente souvent d’accepter le zonage autorisé, nous avons le droit de demander des dérogations. Deux grands types de dérogations sont à distinguer :
– Les dérogations mineures, qui ne remettent pas en cause l’essence de la réglementation
– Les projets particuliers, qui permettent de modifier l’essence de la réglementation, tout en respectant les objectifs visés par le plan d’urbanisme de la municipalité
Ces demandes de dérogations peuvent être lourdes administrativement et financièrement, mais lorsqu’elles sont accordées notamment la création d’étages supplémentaires, de logements supplémentaires ou encore l’autorisation d’un commerce au rez-de-chaussée, elles peuvent augmenter la valeur de votre bien durablement.
Pour conclure, n’oubliez pas de consulter la fiche de zonage de la propriété que vous désirez acquérir et de la confronter avec la vision de votre achat!
par Noémie Valensi
Gestionnaire de projet
Groupe Forum
